第422章 破冰之旅：叩开政策之门的专业与诚意（2/2）

“王总，陆总，感谢你们对县城建工作的支持。这个想法很大胆，也很有前瞻性。从报告看，社会效益和经济效益都很显着。不过，”他话锋一转，“项目好，关键要看能不能落地。我提几个核心问题，也是你们后续必须要面对和解决的关卡。”

1. 土地性质是‘天花板’： “你们选的地块，我初步有印象。根据现行的土地利用总体规划，大部分是集体建设用地，但可能有部分是一般农田，甚至不排除有零星基本农田。这是最大的前提。商业开发必须使用建设用地。如果涉及农用地，特别是基本农田，性质调整的难度极大，程序极其复杂，几乎不可能。必须首先摸清家底，确保选址符合规划。”

2. 规划符合性是‘门槛’： “即使都是建设用地，还要看控制性详细规划（控规） 对这个地块的用途、容积率、建筑高度等具体指标是怎么规定的。如果控规里这里是绿地或者工业用地，要调整为商业用地，需要启动法定规划修改程序，包括论证、公示、报批，周期长，存在不确定性。”

3. 跨村土地整合是‘难题’： “地块涉及两个行政村，土地所有权主体不同。如何整合？是征地转为国有，还是探索集体经营性建设用地入市？不同的路径，法律依据、审批部门、程序、收益分配都完全不同。这需要自然资源局（负责土地管理）牵头明确。”

4. 审批流程是‘长征路’： 赵副局长示意规划科长接着介绍。规划科长拿出一张清晰的流程图：“王总，如果前面几个前提都能解决，一个商业综合体项目从立项到开工，大致需要经过：（1）项目立项备案\/核准；（2）建设用地规划许可证；（3）土地使用权取得；（4）建设工程规划许可证；（5）施工图审查；（6）建筑工程施工许可证。这还只是主线，中间还穿插着环境影响评价、节能评估、交通影响评价、地震安全性评价、消防设计审核、人防审批等数十个专项报批环节。每个环节都需要编制报告、组织评审、取得批文。”

5. 配套要求是‘硬指标’： 建工科科长补充：“商业综合体人流、车流密集，对市政配套（给水、排水、电力、燃气、通信）的容量和接口、消防设施、停车位配建、无障碍设计、绿色建筑标准等都有很高要求，设计方案必须严格满足。”

整个会议持续了近三个小时。城建局的领导们非常专业和负责，既指出了严峻的挑战，也给出了中肯的建议：

* 第一步： 立即委托有资质的测绘单位，做精确的地形测绘和土地勘测定界，摸清每一寸土地的准确性质。

* 第二步： 拿着勘界报告，正式向县自然资源局申请查询地块的“两规”（土规、城规）符合性，这是项目的“生死线”。

* 第三步： 如果“两规”基本符合，可以启动更深一步的概念规划方案设计，并同步研究土地整合路径，与两村集体深入谈判。

* 第四步： 方案相对成熟后，可申请规划条件，明确用地性质和规划指标，然后才能开展后续设计报批。

王龙飞全程认真记录，不时提问。他没有因为程序的复杂而气馁，反而因为前路的清晰而更加坚定。

结束时，他再次诚挚感谢：“赵局，各位科长，太感谢了！真是听君一席话，胜读十年书。让我们茅塞顿开，知道了劲该往哪里使，路该从哪里走。我们回去后，一定严格按照各位领导的指导，一步一个脚印，把前期工作做扎实。希望能继续得到城建局的支持和指导！”

回程的车上，气氛凝重而充满干劲。

“情况比想象中复杂，但路径非常清晰。”王龙飞总结道，“当头炮，就是摸清土地性质！李强，你立刻联系最好的测绘和规划院，尽快进场勘界！明宇，你负责对接自然资源局，跟进‘两规’查询。我们必须用最快的速度，拿到最准确的数据，判断项目的可行性！”

他望向窗外飞驰的田野，目光坚定：“这件事，难度大，但意义更大。一旦做成，不仅是商业成功，更是为县域经济发展、为乡村振兴探索一条新路。再难，我们也要走下去！”

此次城建局之行，如同一次精准的“战前侦察”，虽然揭示了重重关隘，但也彻底扫清了迷雾，为“本味”的商业新城梦想，指明了一条清晰可见、虽充满挑战却可依规而行的康庄大道。一场关乎政策、智慧与毅力的漫长“闯关”，就此拉开序幕。