第184章 离岸资产的最后处理（1/2）

上海陆家嘴的晨光里，恒基中心写字楼如一柄银色利剑刺破云层。这座矗立了十五年的甲级写字楼，曾是恒基内地业务的核心地标——底层商铺入驻着全球顶级奢侈品牌，高层写字楼租给了跨国投行和金融机构，每月500万的稳定租金，在恒基撤离内地的这些年里，始终是一块“压舱石”般的存在。然而今天，写字楼大堂的led屏上，没有了往日的品牌宣传，取而代之的是一行简洁的黑体字：“恒基中心资产证券化项目推介会”。

恒基香港总部的视频会议室内，陈文博穿着深灰色西装，面前摊着厚厚一叠项目报告。屏幕另一端，是上海团队和国际投行的核心成员，每个人面前都摆着相同的资料——《恒基中心资产证券化可行性分析》《香港九龙商业综合体收购预案》。

“各位，”陈文博的声音沉稳有力，透过麦克风清晰地传到每个角落，“上海恒基中心是我们在内地最后的核心资产，也是最后一块‘试验田’。经过三个月的尽调，投行给出的资产估值是65亿，按8折发行abs（资产支持证券），预计融资52亿，扣除发行费用后，实际到账约50亿。”

他点击鼠标，屏幕上切换出恒基中心的租金流水表：“过去五年，这座写字楼的出租率始终稳定在98%，年均租金增长率3%，租户续约率85%，完全符合优质资产的标准。但我们必须清醒地认识到，内地楼市的风险敞口仍在扩大——高杠杆房企的债务违约已经从三四线蔓延到一线城市，上海写字楼的空置率正在悄然上升，现在是时候兑现最后一块优质资产，将资金转移到更安全的港湾。”

上海团队的负责人张经理皱了皱眉：“陈总，恒基中心是我们在内地的标志性建筑，很多老客户都是冲着‘恒基’的招牌入驻的。如果我们彻底退出，会不会影响恒基在全球的品牌形象？而且，上海作为一线城市，楼市回暖的可能性很大，现在出售是不是太可惜了？”

陈文博指尖轻轻敲击桌面，目光坚定：“张经理，你忘了我父亲的教诲——‘见好就收，不贪最后一个铜板’。1997年的字条告诉我们，任何市场都没有永远的红利，只有永远的风险。我们保留这座写字楼五年，已经错过了最佳的出售时机，但现在通过资产证券化兑现，既能锁定收益，又能避免未来可能的市场波动，这不是可惜，而是理性。”

他顿了顿，屏幕上切换出香港九龙的商业综合体项目图：“这笔50亿的融资，我们将全部投入香港九龙的‘恒基环球汇’项目——该项目位于九龙核心商圈，周边写字楼出租率95%，租金年化收益4.5%，完全符合我们‘负债率≤25%、自有资金≥60%’的字条原则。更重要的是，香港作为国际金融中心，资产流动性强，风险对冲能力远胜内地。”

国际投行的代表戴维森先生点头赞许：“陈总，恒基的稳健策略让我们非常钦佩。在全球地产行业都在追逐高收益的时候，你们始终坚守风险底线，这正是我们愿意与恒基深度合作的原因。根据我们的测算，恒基中心的abs产品发行利率预计仅为2.8%，远低于行业平均水平，相信会受到全球机构投资者的热烈追捧。”

陈文博微微颔首：“戴维森先生，我要的不仅是成功发行，更是通过这次资产证券化，向市场传递恒基的投资哲学——稳健不是保守，而是穿越周期的底气。”

会议结束后，陈文博走到落地窗前，俯瞰着香港维多利亚港的繁忙景象。手机响起，是父亲陈启棠的视频电话。屏幕里，陈启棠穿着宽松的棉质衬衫，坐在香港家里的花园里，面前摆着一壶清茶，身后是开得正盛的兰花。

“文博，上海的事定了？”陈启棠的声音带着笑意，眼角的皱纹舒展开来。

“定了，”陈文博笑着点头，“投行那边给出的发行方案很乐观，预计下个月就能完成融资。九龙的‘恒基环球汇’项目已经签了意向协议，融资到账后就能正式收购。”

陈启棠端起茶杯抿了一口：“好，做得好。我这辈子最庆幸的，就是在1997年那场风暴里，记住了‘稳’字的分量。现在内地的楼市，就像1997年的香港，表面繁华，底下全是泡沫。你能彻底退出，守住这18%的负债率，爸放心了。”

“爸，我永远忘不了您给我的那张字条，”陈文博的目光落在办公桌角落的相框上，里面是那张泛黄的手迹，“这次资产证券化，我也是按字条原则来的——自有资金收购九龙项目，不增加一分负债，只做稳定现金流的业务。”

陈启棠欣慰地笑了：“你比我当年更懂得变通。我那时候只是想着撤离，你却能用资产证券化这种现代金融工具，让优质资产发挥最大价值，还能守住底线。恒基交到你手里，我彻底放心了。”

挂了电话，陈文博打开电脑，调出恒基的全球资产分布图：香港50%、伦敦25%、悉尼20%、内地5%。内地的5%，只剩下几个非核心资产的租金收益，不再有任何开发业务。他想起十年前，父亲第一次带他去上海恒基中心，那时内地业务占比还有30%，父亲站在写字楼顶层，望着黄浦江两岸的建筑工地，说：“这里的钱赚得快，但也最烫手。我们是商人，不是赌徒，永远要给自己留一条退路。”